Инвестиции в недвижимость

Современная тенденция такова, что все большее число людей понимают важность и даже необходимость вложения средств с целью последующего извлечения прибыли. Еще буквально лет пять-десять тому назад таких слов, как «инвестор», «инвестирование», откровенно побаивались, но сегодня ситуация в корне изменилась: финансовая грамотность стала востребованным качеством, высоко ценятся умения правильно распределять бюджет, вести расходы и, как следствие, создавать «подушку безопасности» путем сохранения, приумножения и наращивания капитала.

Одним из самых востребованных способов инвестирования являются инвестиции в недвижимость. Прежде чем говорить о нем, давайте ознакомимся с терминологией:

Инвестирование – говоря простыми словами, это вложение средств в объект, продукт, услугу с целью извлечения прибыли.

Недвижимость – стоит рассматривать как товар, который способен удовлетворить разные потребности, а также характеристики по качеству и количеству.

Недвижимость имеет определенные свойства, на которые стоит обратить внимание:

1. Польза. Объект недвижимости (ОН) полностью удовлетворяет потребность владельца в размерах жилых и/или нежилых площадей, а также в экологичности и комфорте — в конкретный временной период в конкретном месте.
2. Фундамент. Невозможность потери, поломки или хищения недвижимости в стандартных условиях.
3. Долговременность. Нормативность сроков службы ОН — в среднем от пятнадцати до ста пятидесяти лет, в зависимости от используемых стройматериалов основной конструкции.
4. Неизменность. По своей сути ОН неразрывно связан с землей, поэтому его невозможно переместить без нанесения ущерба объекту.
5. Уникальность. Каждый из ОН оригинален и индивидуален и имеет отличительные черты от других объектов недвижимости.
6. Управление. Под управлением ОН, приносящим доход, стоит понимать своевременное проведение ремонтных и профработ, оказание коммунальных услуг, контроль за платежами и т.д.
7. Регулируемость. Так как объекты недвижимости являются частью инфраструктуры, сделки по ним регламентируются местными и/или госорганами.
8. Стоимость. Динамика стоимости ОН со временем приводит к повышению цен в условиях дефицита предложений по ОН и другим факторам.
9. Ликвидность ОН. Чем она выше, тем меньше издержки у продавцов и покупателей.

Разобравшись с понятиями и свойствами объектов недвижимости, постепенно переходим к тому, чтобы понять — в какую недвижимость стоит инвестировать?

В какую недвижимость инвестируют

Как мы отметили ранее, социальной ролью ОН является удовлетворение потребностей человека (психология, физиология, интеллект), что позволяет выделить три основных типа ОН:

1. земля;
2. нежилые ОН;
3. жилые ОН.

Основополагающим фактором коммерческой деятельности выступает земля, напрямую или косвенно участвуя в оказании услуг и производстве товаров. Условно землю можно разделить на:

• земельные участки под строительство или для других целей,
• природные комплексы (как пример: месторождения).

Рассматривая землю в качестве объекта инвестирования, стоит понимать, что такая инвестиция потребует колоссальных капиталовложений, времени и сил. Например, инвестирование в разработку месторождений обойдется инвестору в сумму от 10 млн. долларов и это только на начальном этапе. Что касается сроков окупаемости – это может занять от 10 до 35 лет.

Использование земельных участков под сельскохозяйственные нужды (виноградник, выращивание овощей, зерновых) – также очень затратная инвестиция, и ее сроки окупаемости колеблются в пределах 7-15 лет. Стоит также учесть сезонность, природные и форс-мажорные факторы (засуха, наводнения и т.д.).

По признаку функциональности объекты недвижимости также разделяют на жилые и нежилые.

К нежилым объектам недвижимости относят:

• промышленные – сооружения промышленного назначения, заводы, фабрики, складские помещения;
• коммерческие – в основном относят офисные помещения и объекты аренды (комната, квартира);
• рекреационные – предназначенные для отдыха. Сооружения на территории курорта, стадион, клуб, бассейн:
• институциональные – правительственные здания, здания муниципалитета, больницы, санатории, здания спецназначения.

Как показывает практика, самые распространенные инвестиции в недвижимость – это инвестирование в жилую недвижимость.

Бум строительства

С 2014 года активно растет строительство нового жилья. Только за 2017 год было сдано на 30% больше квартир по сравнению с 2016 годом. За 2018 год еще статистики нет — но показатели ожидаются еще выше. Вложение денег в недвижимость многие считают одним из надежных способов инвестирования и сохранности средств. Тем более после 2014 года в нашей стране начался банковский кризис, который до сих пор не закончился. Стоит напомнить, что с 2014 года по 1 ноября 2018 года количество банков сократилось со 180 до 79, и эта тенденция еще не завершилась. Украинцы, естественно, обходят банки стороной и инвестируют в другие активы, одним из которых и является недвижимость. Вот почему инвестиции в новостройки стали такими популярными последние 4 года.

Строительные компании этим активно пользуются — сейчас предложение очень сильно превышает спрос. Основными способами заработка на рынке недвижимости является:

• Сдача в аренду

• Спекуляция (т.е. купить по цене «котлована» и продать потом дороже).

Давайте рассмотрим аренду. Это один из вариантов полупассивного заработка. Почему полупассивного? Дело в том, что обычно при сдаче квартиры в аренду она быстро изнашивается и нуждается в косметических, в редких случаях, в капитальных, ремонтах. Срок окупаемости инвестиций от такой сдачи составляет от 15 до 30 лет. Т.е. зарабатывать вы будете около 5-7% годовых. Это очень мало с точки зрения бизнеса.

Также в последние 15 лет стало престижными и выгодными инвестиции в недвижимость за рубежом. Многие покупают недвижимость за границей для сдачи в аренду. Но после кризиса 2008, и кризиса в Европе в 13-14 годах это перестало быть прибыльным. И сейчас многие из украинцев не могут из-за высокого предложения даже продать свою недвижимость за границей, а если и продают, то в разы дешевле, чем покупали.

Что нужно узнать перед покупкой

Для инвестирования в недвижимость одного желания или принятого решения недостаточно. Важно подойти к этому вопросу обстоятельно, и самое главное, что необходимо узнать (изучить) перед покупкой – это документация.

Важно также осознавать, что приобретая недвижимость в новостройке, вы приобретаете не жилье, а всего лишь ПРАВО на его получение после сдачи дома в эксплуатацию. Если провести аналогию с фондовым рынком, то это операция по покупке опциона.

Приведем небольшой список того, что необходимо проверить первоочерёдно:

• учредительные документы компании-застройщика;

• разрешения на проведение строительных работ, а также документы на земельный участок;

• технические условия и лицензии;

• историю ОН: есть ли аресты, судебные тяжбы и т.д.;

• изучить законность и условия сделки купли-продажи, ознакомиться с договором;

• приобретая недвижимость на вторичном рынке, также важно проверить, все ли в порядке с документацией.

Как рассчитать сроки и доходность

Делая инвестиции в недвижимость, нужно понимать, что срок окупаемости просчитать до конца невозможно. Можно лишь оперировать приблизительными расчетами. От чего это зависит? В первую очередь, от стоимости самого объекта недвижимости, его месторасположения (центр, пригород и т.д.), затрат на ремонт, «фаршировку» квартиры, арендной платы.

Приведем пример.

Однокомнатная квартира премиум-класса в центре столицы.

Ориентировочная стоимость – 130-150 тысяч долларов.

Дизайнерский ремонт – 30-60 тысяч долларов.

Стоимость на выходе – 160-210 тысяч долларов.

Сдача в аренду – 1500 долларов.

Как просчитать:

1500 долл.* 12 месяцев = 18000 долларов/год или 11.2% годовых от начальной стоимости.

160000 долларов/18000 долларов = 8.8 лет.

В примере приведен расчет доходности без учета затрат на содержание ОН.

Риски

Стоит понимать, что большинство строительных компаний по своей сути являются финансовыми пирамидами. Зачастую компании, чтобы закончить предыдущий дом, собирают деньги от вкладчиков для постройки нового дома. Здесь необходимо быть осторожным и всегда проверять застройщиков, ведь на рынке могут быть компании-мошенники, которые просто собирают деньги у инвесторов, а потом «пропадают». Одна из самых громких афер произошла в 2006 году в столице. Строительная компания оказалась мошенником, и инвесторы не получили ни квартир, ни своих денег назад. Практически в каждом городе нашей страны есть такие примеры.

Строительный пузырь

Рынок недвижимости очень сильно перегрет. Только за прошлый год в Киеве было сдано больше 20 тыс. квартир, из них только 6 тыс. были проданы, а остальные «ждут покупателя». Стоит понимать, что поддержка желающих купить квартиру со стороны банков в нашей стране мизерная, так как ипотечное кредитование не развито и очень дорогое. Для сравнения, в Европе 80% покупок квартир происходит за счет банковского кредита и только 20% люди покупают сразу самостоятельно. В Украине все наоборот: 80% — самостоятельно, а 20% — кредитование, и это при том что уровень дохода в Европе и у нас, мягко говоря, разнится. О чем это говорит? Те, кто берут ипотеку, — почти всегда реальные семьи, которым нужно где-то жить. Чтоб не платить за съем квартиры, они берут ипотеку и выплачивают ту же сумму каждый месяц, но уже за свое собственное жилье. А те, у кого есть деньги купить сразу, как правило, покупают квартиру с целью заработать — т.е. спекулятивно.

Эту статистику подтверждают практически все застройщики! Около 80% всех проданных квартир принадлежат спекулянтам, которые покупают квартиры из котлована и продают их при сдаче дома на 25-50% дороже. Например, стоимость однокомнатной квартиры на старте строительства составляет 20 тыс. долл. Спекулянт покупает ее и продает после сдачи дома за 25-30 тыс. долл. Несложно понять, что эта прибыль берется «из воздуха». Он начинает реинвестировать — покупать квартиры с котлована дальше и его «воздушная прибыль» еще больше увеличивается.

Более того, сами застройщики очень часто идут на авантюру. Чтобы не пропустить новое хорошее место, они начинают строительство, еще не распродав квартиры в прежних не сданных домах — лишь бы конкуренты не перехватили площадки. Из-за этого они перегружают себя долгами. Если, не дай бог, снова случится хоть небольшой кризис — они останутся без финансирования, и очень много строительства заморозится, как было в 2008.

Ипотечный кризис в США

Стоит напомнить, что похожая ситуация «перегретости» рынка недвижимости была в 2007-2008 годах в США — ипотечный кризис. Суть в том, что многие брали ипотеки в банках для спекуляции недвижимостью. Например, купили дом под маленький кредитный процент с целью его перепродажи. Спекулянты закупили недвижимости в таком объеме, что спрос перекрывал предложения только на 40%. А когда приходило время платить по кредиту, то денег не было и пришлось снижать стоимость недвижимости, чтобы вернуть хотя бы что-то. Интересно, что стоимость недвижимости упала более чем в 4 раза, а местами даже больше.

Падение цен на недвижимости в Японии

Еще одним ярким примером кризиса недвижимости является Япония. Пережив эпоху бурного развития после Второй мировой войны с пиком на 70-80-ые годы, эта страна стала одним из мировых центров инвестирования, в том числе в недвижимость. Спекулянтов на этом рынке появилось очень много, и в 1989 году в одном из бизнес-кварталов Гиндза стоимость одного квадратного метра достигала 1 миллиона долларов США — рынок был очень перегрет! Для сравнения, уже в 2004 году стоимость одного квадратного метра коммерческой недвижимости составляла менее 100 тысяч долларов. Цены в 90-е годы упали не в два и не в три раза, а на порядок и более.

Все эти факторы стимулируют появление «пузыря» недвижимости. Вы только представьте, что произойдет, когда спрос упадет, а «пузырь» продолжит надуваться: рынок недвижимости обвалится, а вместе с ним и курс национальной валюты и экономика страны в целом.  

Актуальность сегодня

Для того чтобы избежать «пузыря» и сохранить деньги, нужно  параллельно выбирать другие виды бизнеса, где можно зарабатывать не меньше и даже в кризис. Это финансовые рынки.

Бизнес на финансовых рынках — единственный вид бизнеса, где вы можете зарабатывать не только на росте, но и на падении нефти, золота, валют, акций крупных компаний, в том числе и строительных. Более того, чтобы заработать на недвижимости, сначала необходимо купить ее, а потом продать. А это делается не так быстро и влиять на сроки вы не сможете.

На финансовых рынках сделки с подобными капиталовложениями проходят за доли секунд, и вы всегда контролируете каждый цент своего капитала — в любой момент можете продать все и забрать свои деньги.