ЦБТ Центр биржевых технологий

Закон о рынке земли: чего ожидать фермерам, инвесторам и агрохолдингам

Иностранцев пока не пустят

До 1 января 2024 года покупать землю смогут только физлица-граждане Украины, не более 100 га. Допуск иностранцев к покупке земли будет возможен только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. При этом юридическим лицам, участниками которых являются граждане государства-агрессора, физическим лицам, в отношении которых применены санкции, покупать землю на территории Украины запрещено даже в случае положительного решения референдума.

Кроме того, иностранным гражданам запрещена покупка земельных участков в 50-километровой зоне от государственной границы Украины.
Казалось бы, даже противники земельной реформы должны быть более-менее удовлетворены. Ведь принята не самая плохая версия: запуск перенесен на 2021 год, да и иностранцев отстранили.
– Не имеет значения, какая версия принята – лучшая, худшая, средняя. Это совершенно неважно, потому что рынок со временем поменяется и подстроится под существующие реалии, – отметил в комментарии “КП” в Украине” президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. – В конце концов у нас останутся только крупные украинские агрохолдинги, а фермеры практически исчезнут. Времена “хуторянства” уходят, и среди малого бизнеса в агросекторе останется лишь небольшая группа фермеров, которые будут заниматься ягодами, эко-продуктами, лекарственными растениями, эко-туризмом и т.д.
Что касается мифических иностранцев, которыми нас все время пугают, то, говорит Охрименко, отечественные игроки их просто не пустят. По словам эксперта, у нас за 28 лет даже россияне не смогли зайти, система “свой-чужой” работает четко.

Не вовремя…

В то время как одни эксперты считают принятие закона неизбежным, другие считают его крайне несвоевременным. По их словам, худшего времени для запуска и придумать было нельзя.

– Любой законопроект нужно рассматривать в контексте того времени, в котором он принимается, – считает эксперт института Growford Алексей Кущ. – Возможно, по состоянию на осень прошлого года компромисс с покупателями-иностранцами смотрелся бы адекватно. Но сейчас ситуация другая.

По словам эксперта, сегодня мы уже вошли в кризис, который продолжится несколько лет. Все активы будут стоить копейки, и в этих условиях Украина открывает рынок земли, хотя любое государство защищало бы свои активы. Мы видим полную дезорганизацию госуправления и отсутствие стратегии. Только-только прозвучало заявление о том, что мы отказываемся от приватизации, как мы совершаем совершенно нелогичный ход и открываем рынок своего базового актива – земли. Как минимум, его нужно было приостановить до момента стабилизации мировых рынков.

– Рассматривать этот закон, опираясь на положительный или отрицательный опыт других стран, бесполезно, – продолжает Кущ. – Один и тот же закон может калечить экономику, а может лечить, в зависимости от того, на каком этапе он применяется. Поэтому любые законодательные изменения должны исходить из потребностей конкретной экономики в конкретный момент. Кроме того, в документе нет механизма предотвращения концентрации земель у фиктивных собственников, нет механизмов препятствования изменениям целевого назначения земель, непонятно, как планируют помогать фермерским хозяйствам избежать обезземеливания. То есть, говоря другими словами, законодатели прописали норму 100 гектаров в одни руки, но не объяснили, как сделать так чтобы земля попала именно в те руки, которые будут ее обрабатывать.

– Возможности и риски, как всегда, в балансе, – считает аналитик “Центра биржевых технологий” Максим Орыщак. – С одной стороны, новый законопроект открывает потенциал привлечения инвестиций, опцию закладывать земли под новые проекты, банковское финансирование. С другой стороны, для людей в нужде, если у них по каким-то причинам не будут принимать эти земли под залог, или не будет возможности расплатиться по долговым обязательствам, есть риск, что земли будут выкупать за бесценок. То есть в стране могут быть искусственно или естественно созданы экономические условия, при которых продажей земель будут управлять неумело. В результате, если такая ситуация сложится, Украина потеряет управление над собственными землями.

Кто выиграет и проиграет

Традиционно возникает вопрос, чем обернется новый закон для украинцев и иностранных игроков. Кто выиграет, а кто потеряет от нововведений?

Эксперты единодушны: в наибольшем проигрыше окажутся фермеры. По словам экономиста Андрея Мартынюка, без кредитования им не выжить, но какое может быть кредитование в условиях кризиса, в которой мы уже вошли обеими ногами?

– Нас ждет тотальное обнищание населения, у фермеров не будет денег даже на топливо и удобрения, а через год мы окажемся на экономическом дне – тогда вообще никаких денег не будет, – соглашается Алексей Кущ. – И трудно рассчитывать, что фермеры станут на последние деньги покупать землю. Раньше они рассчитывали на собственные средства и на помощь государства, но сегодня все это в прошлом: собственная “подушка ликвидности” уходит на выживание, а на компенсации процентных ставок со стороны государства в условиях кризиса рассчитывать не приходится.

Но если фермерам рынок земли не оставляет ни единого шанса, то перед агрохолдингами открываются перспективы, да еще какие!

– У нас есть торговые, ювелирные, почтовые компании, которые работают как конгломераты сотен и даже тысяч ФОПов, – напоминает Кущ. – Они зарабатывают миллиарды и при этом сидят на едином налоге. Что помешает нашим агрохолдингам сделать то же самое? Думаю, что ситуация как раз и будет развиваться по этому пути: нас ждут фиктивные собственники земли, состоящие из сотен “конгломератов” в виде родственников, друзей и знакомых, и прикрывающих концентрацию земли в одних руках.

Выигрывают также и финансовые спекулянты – транснациональные компании, которые будут давать агрохолдингам деньги на скупку земли под залог этой самой земли. Это могут быть, например, венчурные пенсионные фонды или инвестиционные фонды, которые по разным схемам получат землю в залог.

Что касается иностранных инвесторов, то, продолжает эксперт, у нас их часто путают с финансовыми спекулянтами. А разница между ними очень проста: в то время как инвесторов интересует создание добавочной стоимости внутри страны, спекулянты заинтересованы исключительно в росте активов. Спекулянты готовы скупить землю за копейки, подождать года три-четыре где-нибудь в лондонском офисе, когда цена вырастет, и потом ее продать.

Прихода отечественных инвесторов на пике кризиса также ожидать не стоит, ведь в это время невозможно что-то создавать, открывать новые производства – словом, генерировать добавочную стоимость. Поэтому инвесторы (если опять же мы говорим о них, а не о спекулянтах), будут пережидать кризис.

Продавать начнут через год

На внеочередном заседании Верховной рады в ночь с 30 на 31 марта нардепы поддержали законопроект №2178-10 об открытии рынка земли. Согласно документу, запуск рынка земли перенесен с 1 октября 2020 года на 1 июля 2021-го.

В первые два года после запуска земельной реформы в одни руки нельзя будет купить более 100 га, а с 1 января 2024-го покупать землю разрешат украинским юрлицам – не более 10 тыс. га. Расчет – только в безналичной форме, а цена продажи участков сельскохозяйственного назначения не может быть ниже их нормативной денежной оценки. Данная норма будет действовать до 1 января 2030 года.

При этом земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности продаваться не будут.

Источник