Інвестиції в нерухомість

Сучасна тенденція така, що все більше людей розуміють важливість і навіть необхідність вкладення коштів з метою подальшого отримання прибутку. Ще буквально років п’ять-десять тому таких слів, як «інвестор», «інвестування», відверто побоювалися, але сьогодні ситуація докорінно змінилася: фінансова грамотність стала обов’язковою, високо цінується вміння правильно розподіляти бюджет, вести витрати і, як наслідок, створювати «подушку безпеки» шляхом збереження, примноження і нарощування капіталу.

Одним з найбільш затребуваних способів інвестування є інвестиції в нерухомість. Перш ніж говорити про це, давайте познайомимося з термінологією.

Інвестування – кажучи простими словами, це вкладення коштів в об’єкт, продукт, послугу з метою отримання прибутку.

Нерухомість – варто розглядати як товар, який здатний задовольнити різні потреби, а також характеристики за якістю і кількістю.

Нерухомість має певні властивості, на які варто звернути увагу:

1. Користь. Об’єкт нерухомості (ОН) повністю задовольняє потребу власника в розмірах житлових та/або нежитлових площ, а також в екологічності і комфорті – в конкретний часовий період в конкретному місці.
2. Фундамент. Неможливість втрати, поломки або розкрадання нерухомості в стандартних умовах.
3. Довготривалість. Нормативність термінів служби ОН – в середньому від п’ятнадцяти до ста п’ятдесяти років, в залежності від використовуваних будматеріалів основної конструкції.
4. Незмінність. За своєю суттю ОН нерозривно пов’язаний з землею, тому його неможливо перемістити без нанесення збитку об’єкту.
5. Унікальність. Кожен з ОН оригінальний і індивідуальний і має відмінні риси від інших об’єктів нерухомості.
6. Управління. Під управлінням ОН, що приносить дохід, варто розуміти своєчасне проведення ремонтних і профробіт, надання комунальних послуг, контроль за виплатами тощо.
7. Регульованість. Так як об’єкти нерухомості є частиною інфраструктури, угоди по ним регламентуються місцевими та/або держорганами.
8. Вартість. Динаміка вартості ОН згодом призводить до підвищення цін в умовах дефіциту пропозицій по ОН і іншим факторам.
9. Ліквідність ОН. Чим вона вища, тим менше витрати у продавців і покупців.

Розібравшись з поняттями і властивостями об’єктів нерухомості, поступово переходимо до того, щоб зрозуміти – в яку нерухомість варто інвестувати?

У яку нерухомість інвестують

Як ми відзначили раніше, соціальною роллю ОН є задоволення потреб людини (психологія, фізіологія, інтелект), що дозволяє виділити три основні типи ОН:

1. земля;
2. нежитлові ОН;
3. житлові ОН.

Основним фактором комерційної діяльності виступає земля, безпосередньо або побічно беручи участь в наданні послуг та виробництві товарів. Умовно землю можна розділити на:

• земельні ділянки під будівництво або для інших цілей,
• природні комплекси (як приклад: рудовища).

Розглядаючи землю як об’єкт інвестування, варто розуміти, що така інвестиція зажадає колосальних капіталовкладень, часу і сил. Наприклад, інвестування в розробку рудовищ обійдеться інвестору в суму від 10 млн. доларів і це тільки на початковому етапі. Що стосується термінів окупності – це може зайняти від 10 до 35 років.

Використання земельних ділянок під сільськогосподарські потреби (виноградник, вирощування овочів, зернових) – також дуже витратна інвестиція, і її терміни окупності коливаються в межах 7-15 років. Варто також врахувати сезонність, природні і форс-мажорні чинники (посуха, повені і т.д.).

За ознакою функціональності об’єкти нерухомості поділяють на житлові та нежитлові.

До нежитлових об’єктів нерухомості відносять:

• промислові – спорудження промислового призначення, заводи, фабрики, складські приміщення;
• комерційні – в основному відносять офісні приміщення та об’єкти оренди (кімната, квартира);
• рекреаційні – призначені для відпочинку. Споруди на території курорту, стадіон, клуб, басейн:
• інституційні – урядові будівлі, будівлі муніципалітету, лікарні, санаторії, будинки спецпризначення.

Як показує практика, найпоширеніші інвестиції в нерухомість – це інвестування в житлову нерухомість, а саме – інвестиції в комерційну нерухомість.

Бум будівництва

З 2014 року активно зростає будівництво нового житла. Тільки за 2017 рік було здано на 30% більше квартир в порівнянні з 2016 роком. За 2018 рік ще статистики немає – але показники очікуються ще вище. Вкладення грошей у нерухомість багато хто вважає одним з надійних способів інвестування і збереження коштів. Тим більше після 2014 року в нашій країні почалася банківська криза, який до цих пір не закінчився. Варто нагадати, що з 2014 року по 1 листопада 2018 роки кількість банків скоротилася з 180 до 79, і ця тенденція ще не завершилася. Українці, природно, обходять банки стороною і інвестують в інші активи, одним з яких і є нерухомість. Ось чому інвестиції в новобудови стали такими популярними останні 4 роки.

Будівельні компанії цим активно користуються – зараз пропозиція дуже сильно перевищує попит. Основними способами заробітку на ринку нерухомості є:

• Здача в оренду

• Спекуляція (тобто купити за ціною «котловану» і продати потім дорожче).

Давайте розглянемо оренду. Це один з варіантів напівпасивну заробітку. Чому напівпасивну? Справа в тому, що зазвичай при здачі квартири в оренду вона швидко зношується і потребує косметичних, в рідкісних випадках, в капітальних, ремонтах. Термін окупності інвестицій від такої здачі становить від 15 до 30 років. Тобто заробляти ви будете близько 5-7% річних. Це дуже мало з точки зору бізнесу.

Також в останні 15 років стало престижними і вигідними інвестиції в нерухомість за кордоном. Багато хто купує нерухомість за кордоном для здачі в оренду. Але після кризи 2008, і кризи в Європі в 13-14 роках це перестало бути прибутковим. І зараз багато хто з українців не можуть через високу пропозицію навіть продати свою нерухомість за кордоном, а якщо і продають, то в рази дешевше, ніж купували.

Що потрібно знати перед покупкою

Для інвестування в нерухомість одного бажання або прийнятого рішення недостатньо. Важливо підійти до цього питання грунтовно, і найголовніше, що необхідно дізнатися (вивчити) перед покупкою – це документація.

Важливо також усвідомлювати, що купуючи нерухомість в новобудові, ви набуваєте не житло, а всього лише ПРАВО на його отримання після здачі будинку в експлуатацію. Якщо провести аналогію з фондовим ринком, то це операція з купівлі опціону.

Наведемо невеликий список того, що необхідно перевіритипершочергово:

• установчі документи компанії-забудовника;

• дозволу на проведення будівельних робіт, а також документи на земельну ділянку;

• технічні умови і ліцензії;

• історію ОН: чи є арешти, судові тяжби і т.д .;

• вивчити законність і умови угоди купівлі-продажу, ознайомитися з договором;

• купуючи нерухомість на вторинному ринку, також важливо перевірити, чи все в порядку з документацією.

Як розрахувати терміни і прибутковість

Роблячи інвестиції в нерухомість, потрібно розуміти, що термін окупності порахувати до кінця неможливо. Можна лише оперувати приблизними розрахунками. Від чого це залежить? В першу чергу, від вартості самого об’єкта нерухомості, його місця розташування (центр, передмістя і т.д.), витрат на ремонт, «фарширування» квартири, орендної плати.

Наведемо приклад.

Однокімнатна квартира преміум-класу в центрі столиці.

Орієнтовна вартість – 130-150 тисяч доларів.

Дизайнерський ремонт – 30-60 тисяч доларів.

Вартість на виході – 160-210 тисяч доларів.

Здача в оренду – 1500 доларів.

Як розрахувати:

1500 дол. * 12 місяців = 18000 доларів / рік або 11.2% річних від початкової вартості.

160000 доларів / 18000 доларів = 8.8 років.

У прикладі наведено розрахунок прибутковості без урахування витрат на утримання ОН.

Ризики

Варто розуміти, що більшість будівельних компаній за своєю суттю є фінансовими пірамідами. Найчастіше компанії, щоб закінчити попередній будинок, збирають гроші від вкладників для будівництва нового будинку. Тут необхідно бути обережним і завжди перевіряти забудовників, адже на ринку можуть бути компанії-шахраї, які просто збирають гроші у інвесторів, а потім «пропадають». Одна з найгучніших афер сталася в 2006 році в столиці. Будівельна компанія виявилася шахраєм, і інвестори не отримали ні квартир, ні своїх грошей назад. Практично в кожному місті нашої країни є такі приклади.

Будівельний пузир

Ринок нерухомості дуже сильно перегрітий. Тільки за минулий рік в Києві було здано більше 20 тис. Квартир, з них тільки 6 тис. Були продані, а інші «чекають покупця». Варто розуміти, що підтримка бажаючих купити квартиру з боку банків в нашій країні мізерна, так як іпотечне кредитування не розвинене і дуже дороге. Для порівняння, в Європі 80% покупок квартир відбувається за рахунок банківського кредиту і тільки 20% люди купують відразу самостійно. В Україні все навпаки: 80% – самостійно, а 20% – кредитування, і це при тому що рівень доходу в Європі і у нас, м’яко кажучи, відрізняється. Про що це говорить? Ті, хто беруть іпотеку, – майже завжди реальні сім’ї, яким потрібно десь жити. Щоб не платити за знімання квартири, вони беруть іпотеку і виплачують ту ж суму щомісяця, але вже за своє власне житло. А ті, у кого є гроші купити відразу, як правило, купують квартиру з метою заробити – тобто спекулятивно.

Цю статистику підтверджують практично всі забудовники! Близько 80% всіх проданих квартир належать спекулянтам, які купують квартири з котловану і продають їх при здачі будинку на 25-50% дорожче. Наприклад, вартість однокімнатної квартири на старті будівництва становить 20 тис. Дол. Спекулянт купує її і продає після здачі будинку за 25-30 тис. Дол. Нескладно зрозуміти, що цей прибуток береться «з повітря». Він починає реінвестувати – купувати квартири з котловану далі і його «повітряна прибуток» ще більше збільшується.

Більш того, самі забудовники дуже часто йдуть на авантюру. Щоб не пропустити нове гарне місце, вони починають будівництво, ще не розпродавши квартири в раніше не зданих будинках – лише б конкуренти не перехопили майданчика. Через це вони перевантажують себе боргами. Якщо, не дай бог, знову трапиться хоч невелика криза – вони залишаться без фінансування, і дуже багато будівництва заморозити, як було в 2008.

Іпотечна криза в США

Варто нагадати, що схожа ситуація «перегрів» ринку нерухомості була в 2007-2008 роках в США – іпотечна криза. Суть в тому, що багато хто брав іпотеки в банках для спекуляції нерухомістю. Наприклад, купили будинок під маленький кредитний відсоток з метою його перепродажу. Спекулянти скупили нерухомості в такому обсязі, що попит перекривав пропозиції тільки на 40%. А коли приходив час платити по кредиту, то грошей не було і довелося знижувати вартість нерухомості, щоб повернути хоча б щось. Цікаво, що вартість нерухомості впала більш ніж в 4 рази, а місцями навіть більше.

Падіння цін на нерухомість в Японії

Ще одним яскравим прикладом кризи нерухомості є Японія. Переживши епоху бурхливого розвитку після Другої світової війни з піком на 70-80-ті роки, ця країна стала одним зі світових центрів інвестування, в тому числі в нерухомість. Спекулянтів на цьому ринку з’явилося дуже багато, і в 1989 році в одному з бізнес-кварталів Гандзя вартість одного квадратного метра досягала 1 мільйона доларів США – ринок був дуже перегрітий! Для порівняння, вже в 2004 році вартість одного квадратного метра комерційної нерухомості становила менше 100 тисяч доларів. Ціни в 90-і роки впали не в два і не в три рази, а на порядок і більше.

Всі ці фактори стимулюють появу “бульбашки” нерухомості. Ви тільки уявіть, що станеться, коли попит впаде, а «бульбашка» продовжить надуватися: ринок нерухомості впаде, а разом з ним і курс національної валюти і економіка країни в цілому.  

Актуальність сьогодні

Для того щоб уникнути «бульбашки» і зберегти гроші, потрібно паралельно вибирати інші види бізнесу, де можна заробляти не менше і навіть під час кризи. Це фінансові ринки.

Бізнес на фінансових ринках – єдиний вид бізнесу, де ви можете заробляти не тільки на зростанні, а й на падінні нафти, золота, валют, акцій великих компаній, в тому числі і будівельних. Більш того, щоб заробити на нерухомості, спочатку необхідно купити її, а потім продати. А це робиться не так швидко і впливати на терміни ви не зможете.

На фінансових ринках угоди з подібними капіталовкладеннями проходять за частки секунд, і ви завжди контролюєте кожен цент свого капіталу – в будь-який момент можете продати все і забрати свої гроші.